Când prețurile în scădere ale locuințelor sunt vești bune – și când nu sunt

Cu câteva săptămâni în urmă, am cerut cititorilor noștri idei și întrebări pentru viitoarele buletine informative și podcasturi Planet Money. Am primit o mulțime de sugestii excelente, inclusiv una intrigantă de la Karl Baumgartner. Baumgartner este un rezident în medicină internă, în vârstă de 29 de ani, care locuiește în Denver, acolo unde prețurile caselor și chiriile au scăzut vertiginos. În funcție de datele pe care le analizezi, zona metropolitană Denver se confruntă cu una dintre cele mai abrupte – dacă nu chiar cea mai abruptă – scăderi ale prețurilor locuințelor din întreaga țară. Conform indicelui S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index, prețurile caselor au scăzut cu peste 2% de la an la an, iar dacă ajustăm pentru inflație, scăderea este și mai mare. Chiriile au scăzut și mai dramatic. „Ca chiriaș, sunt încântat de prețurile în scădere”, scrie Baumgartner. De fapt, tocmai s-a mutat „într-un apartament mai mare, cu facilități mai bune, pe care anterior nu mi le puteam permite, dar acum pot, pentru că chiriile au scăzut”. Între timp, unul dintre prietenii săi a renegociat recent contractul de închiriere, obținând o reducere de aproximativ 500 de dolari pe lună, arătând proprietarului că apartamentele comparabile din zonă se închiriază acum la prețuri mult mai mici. „Aproape toți prietenii mei sunt într-o situație similară, la începutul carierei, cu o mulțime de datorii, așa că suntem cu toții foarte entuziasmați de această scădere”, spune Baumgartner. Da, scăderea chiriilor este, evident, un câștig pentru chiriașii din Denver. Dar Baumgartner se întreabă care este imaginea economică mai largă. „Știm că inflația negativă este rea pentru economie în general și, de obicei, urmărim o inflație anuală de 2%. Ce se întâmplă cu inflația negativă specifică pieței imobiliare? Există dezavantaje ale scăderii prețurilor sau este doar un semn că piața funcționează așa cum ar trebui, oferta ajungând în sfârșit din urmă cererea?” Este o întrebare excelentă, deoarece economia nu oferă un răspuns simplu dacă scăderea prețurilor locuințelor este bună sau rea pentru economie. Evident, scăderea prețurilor caselor și a chiriilor are dezavantaje pentru proprietari și proprietari de imobile. Dar ce zici de economia în ansamblu? Uneori, costurile mai mici ale locuințelor pot fi un semn că economia este sănătoasă și că piața liberă funcționează așa cum speră economiștii. Prețurile mai mari încurajează constructorii să construiască mai multe locuințe. Oferta crește. Oferta se apropie sau chiar depășește cererea, iar prețurile locuințelor scad. Aceasta este logica de bază din spatele mișcării YIMBY – un efort pro-dezvoltare imobiliară al cărui nume înseamnă „Da, în curtea mea” – care susține că restricțiile privind locuințele au împiedicat acest proces sănătos de piață să ofere locuințe abundente și mai accesibile. Alteori, scăderea prețurilor este un simptom al – și uneori un contributor major la – dificultățile economice ale unei comunități. Să începem cu un scenariu clar negativ al scăderii prețurilor caselor: Detroit. După ani de dezindustrializare și probleme socio-economice, Detroit a înregistrat o scădere masivă a populației. Doar între 1990 și 2010, Detroit a pierdut aproape o treime din locuitori. Aceasta nu a fost o accesibilitate creată de abundență. A fost o accesibilitate creată de colaps economic. Cartierele din Detroit s-au golit și au căzut în paragină. La un moment dat, în 2007, casele din Detroit erau mai ieftine decât mașinile. Timp de peste un deceniu, orașul a avut un program oficial de demolare a caselor și clădirilor abandonate. Pentru multe familii din Detroit, averea generațională s-a evaporat. Scăderea prețurilor caselor îi poate face pe proprietari să se simtă mai săraci și să cheltuie mai puțin, un fenomen pe care economiștii îl numesc efectul de avere, spune Daryl Fairweather, economist-șef al Redfin. Eric Zwick, economist la Universitatea din Chicago Booth School of Business, spune că pericolul mai mare al scăderii prețurilor caselor provine din datorii, așa cum ne amintim cu toții dureros de la criza financiară din 2008. Dacă prețurile caselor scad suficient de mult, mulți proprietari pot ajunge „sub apă” – datorând mai mult pe creditele ipotecare decât valorează casele lor. Acesta a fost un contributor major la Marea Recesiune. Un motiv pentru care daunele economice au fost atât de severe, spune Zwick, au fost standardele de creditare laxiste care au precedat prăbușirea. Mulți proprietari și-au asumat prea multe datorii, presupunând că prețurile vor continua să crească, iar când nu s-a întâmplat, au fost suprasolicitați. „Asta a creat un fel de cascadă de vânzări forțate, scăderi suplimentare ale prețurilor, mai multe persoane care au intrat în incapacitate de plată și apoi efecte de propagare în sistemul financiar, care au afectat apoi pe toată lumea”, spune Zwick. Wall Street a amplificat problema prin împachetarea creditelor ipotecare riscante în titluri de valoare care au răspândit pierderile în întregul sistem financiar. Din cauza rolului pe care datoriile îl joacă pe piața imobiliară, o scădere mare a prețurilor caselor poate afecta nu doar proprietarii, ci și „afacerile care se împrumută și pe toți ceilalți”, spune Zwick. Scăderea prețurilor caselor poate afecta, de asemenea, sectoare economice importante, cum ar fi industria construcțiilor. Și poate fi rea pentru veniturile fiscale ale unui oraș. Deci, da, scăderea prețurilor caselor poate fi o veste proastă. Dar există și o față bună. În Denver, scăderea prețurilor pare să fie în mare parte rezultatul unei oferte crescute, nu al unei cereri prăbușite. Orașul a construit masiv în ultimii ani, iar populația a crescut, dar nu la fel de rapid. Asta înseamnă că piața se corectează, iar chiriașii și cumpărătorii beneficiază. Nu este un semn de colaps economic, ci de echilibru. Desigur, există și riscuri: dacă prețurile continuă să scadă prea mult, dezvoltatorii ar putea înceta să mai construiască, ceea ce ar duce la o lipsă de ofertă pe termen lung. Dar, deocamdată, Denver este un exemplu de piață care funcționează. Așadar, cum poți face diferența între o scădere bună și una rea? Uită-te la cauză. Dacă prețurile scad pentru că se construiesc mai multe case, este un semn bun. Dacă scad pentru că oamenii pleacă și economia se prăbușește, este un semn rău. Și, important, uită-te la datorii. Dacă proprietarii sunt supraîndatorați, o scădere poate declanșa o criză. Dacă nu, poate fi doar o ajustare sănătoasă. Pentru Karl Baumgartner și prietenii săi din Denver, scăderea prețurilor este o veste excelentă. Dar pentru economiști, este un semnal că trebuie să fie atenți la context. Piața imobiliară este complexă, iar prețurile în scădere nu sunt nici bune, nici rele în sine – totul depinde de „de ce”.### De ce este important:Înțelegerea diferenței dintre o scădere sănătoasă a prețurilor locuințelor (cauzată de creșterea ofertei) și una dăunătoare (cauzată de declin economic) este crucială pentru politicile publice, investiții și bunăstarea financiară a milioane de oameni. Fără această perspectivă, riscăm să confundăm o corecție de piață benefică cu o criză iminentă sau să ignorăm semnele de alarmă ale unei economii fragile.